L’achat d’une résidence demande beaucoup de réflexion et de précautions, notamment lorsque l’on ne connait pas les règles du pays. Pour cela l’aide d’un professionnel est toujours conseillée.
Qui plus est l’usage d’un courtier immobilier est gratuit pour l’acheteur puisque c’est le vendeur qui paie les frais.
Autre avantage, vous n’avez pas besoin de courir les agences. Ici, les courtiers au Québec ont accès à toutes les propriétés et ne sont pas limités à leur portefeuille, ainsi avec vos critères de recherche ce dernier peut chercher le bien qui correspond à vos critères sur tout le territoire. A vous de choisir le courtier qui vous correspond.
Si malgré tout vous décidez de passer à l’achat directement avec un propriétaire, il y a quelques notions à connaitre.
1. Les prêts bancaires
Le taux d’intérêt peut être fixe ou variable et vous sera présenté sur une base annuelle. Comme en France il faut comparer et ne pas hésiter à faire jouer la concurrence.
Le taux fixe est généralement plus élevé que le taux variable, mais vous tranquillise sur la durée.
Les taux variables sont inférieurs aux taux fixes mais sont négociés sur une durée déterminée (entre 1 et 5 ans), à la fin du terme il vous faut renégocier votre prêt sur la durée et le taux. Il existe donc une spéculation sur la hausse ou la baisse de vos taux lors de la négociation de votre durée.
Il est très important d’anticiper la durée car vouloir rembourser par anticipation peut vous couter très cher. Renseigner vous auprès de votre établissement bancaire pour connaitre les conditions de remboursement anticipé, cela est aussi important que le taux lui-même.
2.Les impôts fonciers
Si vous devenez propriétaire, vous devrez payer une taxe foncière et une taxe scolaire annuelle. Ces taxes doivent être mentionnées sur les offres de vente.
3. Le certificat de localisation
Ce certificat est un document officiel délivré par un arpenteur-géomètre. Il s’agit d’un document qui décrit le terrain, et l’immeuble. Ce document est indispensable à la vente car il atteste des déclarations du vendeur.
4. La promesse d’achat
Au Canada, contrairement à la France, une promesse d’achat même verbale a une valeur juridique. C’est pourquoi nous vous conseillons de tout mettre par écrit. Sur ce document précédant l’acte de vente vous devez y notifier tous les éléments et notamment tout ce que vous annonce le vendeur. Il engage les deux parties. Aussi nous vous conseillons d’être sûr d’avoir saisi tous les tenants et aboutissants avant de signer car une annulation est compliquée, fastidieuse et incertaine.
5. La contre-proposition
Il s’agit d’un document propre au Canada où le vendeur fait figurer les modifications qu’il souhaite apporter à la promesse d’achat. Tout peut être encore modifié, et l’acheteur peut à son tour accepter ou refuser. En cas de refus, il peut y avoir une seconde contre-proposition, qui constitue donc une contre-offre, et ainsi de suite jusqu’à ce que les deux parties soient d’accord.
6. L’acte de vente
L’acte de vente est rédigé chez le notaire, il s’agit du document qui officialise la vente une fois enregistré au Registre Foncier.
Ici, si les parties s’entendent rapidement et si la banque vous suit, la vente peut se faire en quelques semaines.
7. Une particularité la copropriété divise et indivise
Cette particularité n’étant pas connue en France, il nous semble bon de la signaler car les obligations juridiques et financières ne sont pas les mêmes.
La Copropriété divise
Dans le cas d’une copropriété divise, chaque copropriétaire possède une part de l’immeuble sur laquelle il détient un droit exclusif. L’acheteur doit donc contracter une hypothèque de façon indépendante afin d’acquérir sa part. Il deviendra aussi propriétaire d’une portion des parties communes de l’immeuble comme par exemple le stationnement, la piscine ou l’ascenseur.
Une déclaration de copropriété régit les rapports entre les copropriétaires mais ceux-ci sont libres de disposer de leur bien comme ils l’entendent (notamment pour en effectuer la location ou la vente).
La mise de fonds minimale pour l’achat est de 5%.
La Copropriété indivise
Dans le cas de la copropriété indivise, plusieurs personnes contrôlent un immeuble en commun. Chacun des copropriétaires détient alors un droit de propriété sur l’immeuble ainsi qu’un droit d’occupation sur son logement.
Pour résumer vous n’êtes pas « propriétaire » de votre logement mais d’une partie de l’immeuble.
Une convention d’indivision permet de déterminer quelles sont les parties sur lesquelles chacun des copropriétaires détient un usage exclusif.
Les copropriétaires sont solidairement responsables de certains frais comme les comptes de taxes municipales et scolaires. Le Code civil du Québec prévoit toutefois qu’ils peuvent consentir seul une hypothèque sur leur part. Les autres propriétaires ne pourront alors pas être tenus responsables en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
Ici aussi, chacun est libre de vendre ou de céder sa part à moins qu’une disposition de la convention d’indivision ne prévoie le contraire.
Détail très important : pour acheter une copropriété indivise, il faut généralement faire une mise de fonds de 20% car les assurances prêt-hypothécaires ne couvrent pas ce type d’habitation.
